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Guten Tag und herzlich willkommen auf der Pebblebrook Hotels Vertrauen dritten Quartal 2012 Earnings Call. Die heutige Konferenz wird aufgezeichnet. Zu diesem Zeitpunkt möchte ich die Konferenz umzudrehen, um Ray Martz, Chief Financial Officer. Bitte gehen Sie vor, Sir.
Vielen hotel in new york Dank Betreiber. Guten Morgen allerseits. Herzlich Willkommen auf unserer hotel in new york dritten Quartal hotel in new york 2012 Telefonkonferenz und Webcast. Mit mir ist heute Jon Bortz, unser Vorsitzender hotel in new york und Chief Executive Officer. Doch bevor wir beginnen, lassen Sie mich daran erinnern, dass viele von unseren Kommentaren heute sind vorausschauende Aussagen gemäß den US-amerikanischen Wertpapiergesetze betrachtet. Diese Aussagen unterliegen zahlreichen Risiken und Unsicherheiten, wie in unserem 10-K für das Jahr 2011 und unsere anderen SEC beschrieben hotel in new york und könnte dazu führen, Ergebnisse wesentlich von denen abweichen, ausdrücklich oder implizit, unseren Kommentaren.
Die zukunftsgerichteten Aussagen, die wir heute treffen sind nur wirksam, ab heute, 26. Oktober 2012, und wir keinerlei Verpflichtung verpflichten sich zu einem späteren Zeitpunkt hotel in new york zu aktualisieren. Sie finden unseren SEC-Berichten und unsere Presseerklärung zu den Einnahmen, die Überleitungen von nicht GAAP-konformen Finanzkennzahlen, die wir auf unserer Website hotel in new york unter pebblebrookhotels.com enthält.
Okay, so die gute Nachricht ist, dass wir ein weiteres solides Quartal, darüber zu sprechen. Also lasst uns loslegen. Unsere dritte Quartal RevPAR Wachstum von 6,3% lag am unteren Ende unserer Prognose für RevPAR Wachstum von 6-8%, doch sind wir noch deutlich der US-Industrie RevPAR Wachstum im Quartal von 5,1% übertroffen.
hotel in new york Dies war vor allem auf die Underperformance unserer Kollektion Manhattan, durch eine relativ schwache September in New York verursacht. Allerdings produziert der Rest unseres hotel in new york Portfolios ein wirklich solides Quartal, trotz einiger schwachen Wachstums im Business Travel Nachfrage.
Für unser Portfolio auf einer monatlichen Basis, RevPAR 8% im Juli war der August um 7,7% und September stieg 3,3%. Als Erinnerung, unsere RevPAR und Hotel EBITDA Ergebnisse alle Hotels, die wir zum 30. September gehört, mit Ausnahme der Milano, da wir nicht nachprüfbare Vorjahreszahlen, W Westwood, da wir dieses Hotel im Besitz weniger als die Hälfte der das dritte Quartal und Palomar San Francisco, da wir nicht zu erwerben hotel in new york dieses Hotel bis gestern. Unsere Ergebnisse sind 49% der Ergebnisse für die Kollektion Manhattan.
RevPAR Wachstum im dritten Quartal wurde von unserer Immobilien profitieren von den jüngsten Renovierungen und Neupositionierungen, hotel in new york einschließlich der Intercontinental Buckhead, Sir Francis Drake, hotel in new york der Argonaut San Francisco, sowie unsere kürzlich erworbenen Vintage Plaza Portland geführt.
Im dritten Quartal investierten wir rund $ 12.300.000 in unseren Hotels als Teil unserer Kapitalreinvestition Programm mit den größten Anteile hotel in new york im Zusammenhang mit Zahlungen für frühere Sanierungsarbeiten der Westin Gaslamp und Mondrian Los Angeles sowie Zahlungen für die kommende Sanierung von Hotel Milano , die geplant sind zu schließen und beginnen unsere umfassenden Renovierung gibt am 1. November.
Seit Jahresbeginn haben wir über 43 Millionen Dollar in unseren Hotels investiert als Teil unserer Kapitalreinvestition Programme. Im dritten Quartal hotel in new york stieg Zimmer Umsatz um 7,3%, die größer ist als unsere RevPAR Wachstum ist aufgrund der zusätzlichen Räume aus dem Affinia Manhattan Rekonfiguration. Und aufgrund der anhaltenden Erfolg unseres Asset-Management-Anstrengungen und hervorragende Arbeit unserer hotel in new york Mitarbeiter, wandte unserer 7,3% Anstieg im Zimmer Umsatz und Zuwachs von 5,2% in vergleichbaren Hotel-Erlöse in eine sehr gesunde 15,8% Anstieg des Proforma vergleichbaren hotel in new york Hotel EBITDA gegenüber dem Stand Jahres-Zeitraum.
Jetzt für das zweite Quartal in Folge, waren unsere Lebensmittel-und Getränkeindustrie Umsatz weitgehend flach zum Vorjahr. Dies war vor allem auf einen $ 1.100.000 Umsatzrückgang bei Sky Bar Asia de Cuba at Mondrian in West Hollywood. Dies ist auf den Verlust eines beträchtlichen Teils unserer früheren Kunden nach der Außenterrasse und Pool-Bereich Renovierung und schließen früher in diesem Sommer.
Wir haben weiterhin Erfolg bekommen dieses Geschäft wieder zu haben, und erwarten, dass es auch weiterhin in den nächsten Quartalen erholen. Wir haben auch erlebt Umsatzrückgänge in unserem Viceroy Miami aufgrund der Störung während unserer Sanierung und Relaunch der Club 50 in diesem Sommer.
So mit unseren drei weitere Akquisitionen hotel in new york kombiniert, erzielten wir ein EBITDA von $ 35.400.000 für das Quartal, eine Steigerung von $ 8,9 Mio. oder 34% gegenüber dem Vorjahr im dritten Quartal eingestellt. Seit Jahresbeginn ist das bereinigte EBITDA um 61% oder 31.000.000 $ im Vergleich zum Vorjahr. Auch spiegelt dies nicht nur die erhöhte Anzahl von qualitativ hochwertigen Hotels in unser wachsendes Portfolio, sondern auch die erhöhte Wachstumsrate in same-store EBITDA unserer bestehenden Hotels, die wir glauben, dass sie in den nächsten hotel in new york Jahren hotel in new york fortsetzen.
Jetzt wandte sich an den Erwerb Seite unseres Geschäfts, am 9. Juli erwarben wir die 125-Zimmer-Hotel Vintage Park in der Innenstadt von Seattle für $ 32.500.000 und der 117-Zimmer-Hotel Vintage Plaza in der Innenstadt von Portland hotel in new york für $ 30.500.000. Am 2. August haben wir das 250-Zimmer-Suite-W Los Angeles Westwood für $ 125 Millionen.
Und gestern haben wir angekündigt, die Übernahme des 196-Zimmer Hotel Palomar San Francisco für $ 58 Millionen. Das Full-Service Boutique-Hotel liegt in der wachsenden und dynamischen South of Market und Kongresszentrum Teilmarkt San Francisco, die wir sind sehr vertraut mit, denn dies ist die gleiche Gegend, hotel in new york wo das Hotel Milano befindet sich befindet. In der Tat ist Palomar auf dem gleichen Block wie das Milano. Der Palomar wird unsere dritte gehalten und geführtes Hotel in San Francisco und unser viertes Hotel in der Stadt sein.
Wie in der gestrigen Pressemitteilung behandelten, als Teil unserer Palomar Akquisition sind wir von $ 27.200.000 hotel in new york der bestehenden Schulden, die im September 2017 fällig und hat einen aktuellen Zinssatz von 5,94%. Da diese Schulden über dem aktuellen Marktzins für Schulden erfordert GAAP uns Mark-to-Markt den Unterschied zwischen den 5,9%, die wir auf dieser Darlehen und aktuellen Marktzinsen zahlen. hotel in new york Sie sehen diese annualisierte Unterschied hotel in new york für dieses mark-to-market Anpassung auf unserer Gewinn-und Verlustrechnung für die Zukunft in jedem Quartal.
Das buchmäßige Anpassung haben die Auswirkungen der Erhöhung unserer hotel in new york FFO. Allerdings für das bereinigte FFO Zwecke, werden wir zeigen den aktuellen Zinssatz von 5,9% und wird den höheren Zinsaufwand im bereinigte FFO reflektieren. Wir glauben, dies ist die genauere Weg zu unserem bereinigten hotel in new york FFO widerspiegeln, hotel in new york da dies eine echte Cash-Kosten. So wird dies über die Auswirkungen der Senkung unserer angepassten FFO für die Zukunft.
Jetzt lassen Sie uns kurz zu verlagern unseren Fokus auf unsere Kapitalmarkt-Aktivitäten im dritten Quartal. Wie bereits im letzten Quartal, in Juli haben wir geändert und neu gefasst unserer vorrangigen unbesicherten Kreditfazilität. In dem Prozess hotel in new york haben wir unsere Kreditlinie auf 300 Millionen Dollar, verlängert die Laufzeit der revolvierenden Line-Out hotel in new york bis Juli 2017, und erhöhte das Akkordeon-Option auf der Linie, bis zu 600 Millionen Dollar. hotel in new york Wir haben auch deutlich die Preisgestaltung Raster auf unserer neuen Linie reduziert.
Und am 13. August schlossen wir einen $ 100 Millionen fünf-Jahres-Darlehen und trat in einen festen Zins-Swap-Vereinbarung auf diesem Darlehen. Basierend auf unseren derzeitigen nutzen, ist die Fünf-Jahres-Festzins 2,55%.
Auf der Aktienseite, von Juli bis Oktober erhöhten wir 44.000.000 $ durch unsere hotel in new york ATM-Programm zu einem durchschnittlichen Kurs von 24,76 $. Seit Jahresbeginn haben wir ein Netz von $ 105.600.000 durch unsere ATM Programm erhoben zu einem durchschnittlichen Kurs von 23,72 $. Wir bitten Sie, beachten Sie bitte den gestiegenen Aktien, wenn Sie Ihre Pebblebrook hotel in new york Ergebnis Modelle zu aktualisieren.
Darüber hinaus haben wir auch aufgefrischt unseren hotel in new york ATM-Programm und haben nun 170.000.000 $ derzeit im Rahmen dieser geänderten und ATM-Programm. Als Ergebnis unserer hotel in new york Kapitalmarkt-Aktivitäten während des Quartals bis Oktober, und Reflektieren des Hotel Palomar Akquisition hotel in new york gestern haben wir im Augenblick über liquide Mittel und liquide Mittel von rund 106.100.000 $, plus weiteren $ 19.300.000 in unserer konsolidierten Zahlungsmittel, Zahlungsmitteläquivalente und liquide Mittel von unserem 49% anteilige Zinsen in der Kollektion Manhattan.
Dank Ray. So ist die Hotelbranche setzte seine Erholung im dritten Quartal. Fundamentals stark bleiben, weiterhin wachsende Nachfrage der begrenzten Versorgung Wachstum, das für gesunde Erhöhungen der Sätze erlaubt hat zu übertreffen. Aufgrund der Auswirkungen der Kalender und Wochentag Verschiebungen für Urlaub, sowohl hotel in new york im Juli und September und wirtschaftlichen Gegenwind und zunehmenden Unsicherheiten aufgrund der bevorstehenden Wahlen und der sogenannten steuerlichen Klippen, hotel in new york war das dritte Quartal durchaus rockiger als Vorquartalen in diesem Jahr.
In unserem letzten Gespräch mit Ihnen haben wir bereits diskutiert, die negativen Auswirkungen hotel in new york des 4. Juli Verschiebung, so dass keine Notwendigkeit, dass hier zu wiederholen. Doch im September hatte die Verschiebung der beiden jüdischen Feiertagen in den September im Vergleich mit nur einem im September letzten Jahres und deren Verlagerung auf werktags in diesem Jahr aus einer Mischung hotel in new york von Wochentag und Wochenende im vergangenen Jahr einen erheblichen negativen Einfluss auf das Geschäft Reise im September.
Und Sie können sehen, dass in den September Starwood Ergebnisse, die Nachfrage der Industrie zeigte sich nur 1%, noch größer als das Angebot ein Wachstum von nur 0,6%, aber die Wochenmitte Feiertage beeinflusst hotel in new york die durchschnittliche Wachstum im Monat, die nur 3,4% gegenüber dem Vorjahr gestiegen Hinterkante 3-Monats-Wachstumsrate von 4,4% im ADR.
So RevPAR stieg nur 3,8% im September, die Senkung des dritten Quartals RevPAR Wachstum um 5,1% gegenüber dem zweiten Quartal 7,9%. September hotel in new york in allem, sowohl für die Industrie und unser Portfolio, war weit mehr als wir erwartet belastet.
Aber war September Schwäche vollständig auf den Urlaub verschieben? Ich denke, das ist eine große Frage. Wir denken, es stellt viel von ihm, aber nicht alle davon. hotel in new york Wenn wir alle die Industrie Daten zu analysieren, werde ich sagen, es ist schwierig, klar zu erkennen, die Trends aus der Störung von den Feiertagen. Allerdings glauben wir, dass Geschäftsreisen mehr als wir es in der zweiten Hälfte des Jahres gedacht, moderiert. Wir haben nicht das gleiche Maß an Mäßigung Urlaubsreisen Seite, die weiterhin auf gesunde Wachstumsraten gesehen hat.
In der Tat, mit Wochenende Statistik als einer angemessenen Proxy für Urlauber, und mit Wochentagen Statistik hotel in new york als einer angemessenen Proxy für Geschäftsreisen, hat Freizeit Nachfrage schneller als business travel für fünf der letzten sechs Monate gewachsen. hotel in new york Dies ist für Rev wahren